コツコツ貯めた虎の子の貯金を頭金にして、３５年ローン組んで、やっと手に入れた我がマンション！　新築価格も下落ぎみで、２０代、３０代の独身者のマンション購入が増えているそうです。でも分譲マンションにつきものの管理費って、高いですよね〜。この管理費を「決まったもの」「下がらないもの」と思いこんでいませんか？
　ところが交渉次第では、激安電気店のＣＭではありませんが「２割、３割引きは当たり前!!」に、コストダウンできるんです。

　というわけで、今週は、マンション管理費のコストダウン必勝法をご紹介しちゃいましょう。

■大きなウエートを占める管理会社の管理委託費とエレベーターの保守点検費に着目

　まず管理費は、大きく分けて管理費そのもの（日常的なマンション管理に必要なお金）と、修繕積立金（大規模修繕工事のために積み立てる資金）があります。
　管理費の内訳は次の通り。管理会社への管理委託費、エレベーターの保守管理費や、様々な設備保守費などなど。マンション管理組合が形式的に存在しているけど、管理に関わる経費が管理会社の言い値で決められているケースが多いようです。

　かくいう私が住んでいるマンションも、年に１度の定期総会で、管理会社Ａ社が提出する決算報告と予算案を形式的に承認するだけで、管理組合としてほとんど機能していませんでした。ちなみに我が家の場合、入居当初から１０年間、管理費が２万円、修繕積立金が４０００円の合計２万４０００円でした。毎月２万円の出費は家計にとって大きな負担。何とか管理費をコストダウンすることはできないのか？
　２年前に管理組合の理事になったワタシの「管理費コストダウン作戦」の成果を皆さんにご紹介しましょう。

■同業他社数社から管理委託費やエレベーター保守点検費の見積もりを出させる

　まず管理費に大きなウエートを占める管理会社の管理委託費と、エレベーターの保守点検費に着目しました。管理会社やエレベーター保守点検業者に対して、ただ闇雲に「値下げしろ！」と連呼しても効果はありません。「コストはこれだけ下げられるのだ」という説得力のあるデータが必要です。そこで、同業他社数社から管理委託費やエレベーター保守点検費の見積もりを出してもらいました。
　その結果、管理委託費はＡ社の約３分の２、エレベーター保守点検費にいたってはほぼ半額という業者の数字が挙がってきました。慌てたのがＡ社。さっそく年額３００万円近い値下げを提案してきました（ただし管理員の勤務時間は短縮）。１０年間ではなんと３０００万円もの差に！

■庭園維持費も地域にあるシルバー人材センターに依頼すると格安

　エレベーター保守点検大手のＨ社も、半額近い値下げを受け入れました。世の中デフレ時代だし、マンション管理業界も競争が激化しているようです。ちょっとでもスキを見せると、同業他社に仕事を奪われてしまう、まさに弱肉強食のシェア争い。ここに付け入ることが肝心です。

　そもそもエレベーターは、マンション建設時に安く納入して、それをメンテナンスで回収していくことが多く、交渉次第で値引きしてきます。また地域的な相場の違いもあり、お金にシビアな関西の方が、エレベーターの保守費が安いというデータもあります。

　ほか庭園維持費も地域にあるシルバー人材センターに依頼すると、格段に安く済みます。植木の手入れぐらい自分たちでやろうと、マンションの住民が集まって、ビールとお弁当付きでやるところもあります。これだとそんなにお金も掛からないですし、何より住民同士のコミュニケーション作りに役立ちますよね。

■管理組合を活性化させること。他人任せ、管理会社任せにしない

　おかげさまで我がマンション管理組合も、管理費全体を半額近くコストダウンさせることに成功しました。そのためには、遠回りのようでもまず管理組合を活性化させることが大切。他人任せや管理会社任せにせず、自分から理事に立候補する積極性がほしいものですね。

　管理費が安くなったら、安易に管理費を値下げするのではなく、修繕積立金の割合を増やす（積み増す）と良いでしょう。マンションは通常１０年ぐらいのサイクルで外壁の塗装などの大規模修繕が必要になります。この時、修繕積立金と呼ばれるマンションの貯蓄が不十分だと、一戸当たり数十万の費用を負担しなくてはいけなくなります。これが大きい金額だと、払えない人や踏み倒したりする人も出てくるんですね。そうなると住民同士のトラブルに発展して、面倒なことになります。

　またいずれはマンションも立て替えの必要があります。毎月みんなでしっかりと積み立てておかないと、立て替えができなくなります。一戸建てだと、自分の判断で立て替えやリフォームができるのに、マンションだと住民の合意がないと実行できないので、いろいろ面倒なんですよね。もし現在、管理組合の理事をしていて悩んでいる方は、国土交通省の外郭団体「マンション管理センター」などに相談されると良いでしょう。マンションに関するさまざまな問い合わせに応じてくれます。

　最近はマンション管理に関する本も数多く出版され、新聞・雑誌・テレビの特集で取り上げられることも増えています。また相場を知るために、新聞の折り込みチラシで、ご近所のマンションの管理費をチェックすることをおすすめします。