先週の「住宅ローン基本編」に続いて、今週は「住宅ローン応用編」をお届けしま〜す。

　住宅ローンにとってもっとも肝心なのがなんといっても金利。返済が長期にわたる住宅ローンの場合、金利が低ければ、低いほど良し。また変動金利よりも固定金利の方が良し。すでに長期金利はじわじわ上昇しています。史上最低を更新し続けてきた住宅ローンの金利もこの影響を受け始めています。実際、住宅金融公庫の金利は、２００３年の２．０％から３月１日現在で２．５０％にアップしています。

■住宅ローンを組むときは慎重に返済計画をたてる

　でも、だからといって買い急いではいけません。今のようなデフレ時代に家を買うときの注意点は、住宅ローンを慎重に組むことです。かつてのようにインフレ時代なら、仮にローンが払えなくなっても、買ったときよりも値上がりしているために家を売却すれば何とかなりました。しかし今のようにどんどん家の価値が下がっていく資産デフレの時代は、物件を売却しても、ローン残高に満たずに、多額のローンが残ってしまうことも……。そうなったら悲惨です。

　ローンの組み方を間違ってしまうと、家計が破たんし、家を手放したうえに、さらに住んでいない家のためにローンを支払うという、最悪の事態も起こり得るのです。そんなことに陥らないために、住宅ローンを組むときは慎重に返済計画をたてるようにしましょう。

■「賃貸に出したとき、その家賃でローンの支払いができる物件」を選ぶ

　どんなに気に入って買ったマンションでも、将来、転勤、転職といったやむを得ない事情や、結婚によるライフスタイルの変化などによって、売却したり、買い換えしたりすることも十分に考えられます。しかしいざ売ろうとすると、設備が新しく魅力的なマンションが次々と登場していて、結局、中古となったマンションの値段は下げざるをえません。特に交通の便が悪い郊外の物件は、不人気のために下落幅が大きくなるので要注意です。

　先ほど申し上げたように、売っても多額のローンが残ってしまうことは決して珍しいことではないのです。もちろん資産価値が下がらないようなマンションを最初から選べば良いわけですが、この資産デフレの時代、それを不動産業者でもないシロウトの私たちが見つけだすのは、まさに至難の業といってよいでしょう。最近分譲されたマンションで、新築時よりも値上がりしているマンションはごくわずかです。またそうしたマンションは総じて価格が高いのが実状。

　大切なポイントは、「賃貸に出したとき、その家賃でローンの支払いができる物件」を選ぶことです。そうすれば、価格の下落を気にせずにマンションを保有し続けることができ、ライフスタイルの変化にも対応できます。

■「自分が住んでも良し」「他人に貸しても良し」というマンションを選ぶ

　マンションを購入するときは、自分が住んでどうかを基本に検討する人がほとんどですが、もう１点、他人に貸したときにどれだけ引き合いがあるか、いくらぐらいの家賃が取れるかも物件選びの視点に加えるべきです。

　「自分が住んでも良し」「他人に貸しても良し」というマンションを選ぶようにすれば、最悪、ローンの返済が苦しくなって実家に戻ったりアパートに引っ越したりしても、家を手放さずに済みます。高く貸せる物件なら、ローン返済を差し引いて、儲けることも夢じゃありません。また節税のメリットもあります。

■ワンルームタイプの投資用マンションはオススメできない

　ただしワンルームタイプの投資用マンションはあまりオススメできません。何故かというと、ワンルームタイプのマンションは、別の場所に住んでいるオーナーがほとんどで、「管理組合」が実質的に機能しないからです。俗に、「マンションは管理を買え」と言われるぐらい、マンションの資産価値の維持・向上にはしっかりとした管理が不可欠です。管理が良くないと居住環境が悪化し、それを嫌って住民が少なくなり、スラム化することも……。

　投資用マンションは、他の場所に住んでいるオーナーがほとんどなので、どうしても管理に無関心な人が多く、修繕もおろそかになりがち。投資用マンションを購入した友人がいますが、管理組合の総会に出席したのは、なんとその友人１人だったとか。

　反対に狙い目はファミリー向けのマンションです。ワンルームのオーナーと異なり、そこに暮らしている人がほとんどなので、良好な居住環境を維持していこうというコンセンサスが取れます。ファミリー向けに分譲されたマンションの中で、１ＬＤＫとか２ＬＤＫタイプの小さな部屋を探すのが賢明です。

　分譲マンションを買ったら、管理費にもチェックの目を光らすことが大切です。詳しくはバックナンバーの「マンション管理費」をご参照ください。